首页 >> 房产纠纷 >>房产纠纷 >> 一房数卖合同履行中,第三人的恶意登记行为不能对抗合法买受人因先占有讼争房产而享有之权利
详细内容

一房数卖合同履行中,第三人的恶意登记行为不能对抗合法买受人因先占有讼争房产而享有之权利

一房数卖合同履行中,第三人的恶意登记行为不能对抗合法买受人因先占有讼争房产而享有之权利

————董科与王昌房屋买卖合同纠纷案

案例要旨

  第三人购买诉讼房屋时明知合法买受人已购买该房屋合法占有,仍与房屋转让人签订买卖协议并办理房屋产权过户登记,该行为损害了合法买受人的利益,属无效的恶意登记行为,其权利亦不能对抗合法买受人因先占有讼争房产而享有之权利。

山东省威海市中级人民法院
  民事判决书

  
(2016)鲁10民终1342号

  上诉人(原审第三人)梁华云。
  委托代理人邹大勇、曲锋,山东方向明律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)董科。
  委托代理人王瑞光,山东伟鹏律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)王昌,现羁押于潍坊监狱。
  上诉人梁华云因房屋买卖合同纠纷一案,不服威海火炬高技术产业开发区人民法院(2015)威高民初字第533号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院查明,梁华云曾因排除妨害、赔偿损失纠纷以董科为被告向原审法院提起诉讼,要求董科搬出威海高区沈阳路179号203室房屋,并支付占用费。该案一、二审审理查明,威海东发房地产开发公司曾将包括诉争房屋在内的19套房屋抵顶给王昌。2000年11月1日,董科与王昌签订《房地产买卖契约》,约定王昌将诉争房屋及储藏室卖与董科,房屋建筑面积为72.91平方米,每平方米1180元,价款86033元;储藏室建筑面积15.66平方米,每平方米800元,价款12528元。同日,董科付款40000元,余款约定于2001年5月1前付清。2001年8月9日,威海东发房地产公司与董科、王昌签订《房屋移交合同》,将房屋交付给董科,董科装修后入住至今。后王昌在未经董科同意的情况下,先后将诉争房产过户在其妻张丽丽、其同学石岩松名下,用以办理抵押贷款。后因董科未按约定付清房款,王昌将房价提高至135000元,并于2007年9月16日,由董科、王昌、石岩松三人就诉争房屋签订一份补充协议书,约定董科于2007年9月16日前支付房款135000元,3年后即2010年9月16日为董科办理产权过户手续,以诉争房屋抵押所借贷款由王昌、石岩松负责偿还。协议签订后,董科付清全部房款。2009年3月,王昌又将诉争房屋过户在案外人于文杰名下,并抵押贷款24OO0O元,由青岛海卓投资担保有限公司提供担保,案外人王红提供反担保。同月,王昌数次向案外人王红借款共计120O00元。同年3月19日,案外人于文杰与王红签订委托书,约定:由于于文杰不能亲自办理涉及诉争房屋的归还银行贷款、解除抵押登记及办完前面事宜后的对外出售、代收房款及产权过户的一切事宜,故委托王红代为办理,王红在办理上述事宜中所签署的有关文件于文杰均予以承认。同年3月22日,王昌与案外人王红签订合同,约定王昌将诉争房屋及沈阳路181号205室除去贷款金额后余额抵押给王红,借款期限每次15天,逾期王红有权将公证委托的房屋进行拍卖过户。其中,高区沈阳路181号205室房屋评估价为250000元,贷款195000元;本案诉争房屋评估价310000元,贷款240000元。同年4月15日,王昌因犯诈骗罪等被刑事拘留,后被判处有期徒刑14年,现服刑于山东潍坊监狱。2010年7月31日,青岛海卓投资担保有限公司威海分公司为于文杰出具一份收款收据,收到于文杰逾期代偿费等合计237646.49,此款实际为王红偿还。同年8月5日,诉争房屋过户至王红之母李桂英名下,8月20日,又过户至王红之舅妈梁华云名下,9月1日,李桂英为梁华云出具收条,证明收到梁华云房款320000元。同年11月25日,梁华云以其已支付相应对价、合法取得诉争房屋产权为由,诉至原审法院,要求董科搬出房屋并支付相应占用费。
  另查,在该案相关案件即(2011)威高民初第3号董科诉王昌房屋买卖合同纠纷一案中,王昌认可诉争房屋最终以135000元的价格卖与董科,房款已全部付清,2007年9月16日签订的协议书上写的“再给付购房款13.5万元”系笔误,应该是全额房款135000元。关于房屋先后过户至其妻子张丽丽、同学石岩松、员工于文杰名下,均系为了在银行办理抵押贷款由其个人使用,三人并未支付任何对价,仅系名义上的房主。其确实借过王红的钱,但已偿还,可能是王红代为偿还银行贷款后,想占有房屋,与于文杰制造的虚假过户行为。王昌认可与董科签订的房屋买卖协议,而且该协议已履行。梁华云认为其通过合法途径取得物权权利,系诉争房屋的合法产权人,即使董科与王昌间的房屋买卖协议有效,亦不能对抗善意人梁华云,董科未办理产权过户手续,仅是房屋的移交,未产生物权变动的效力,董科返还房屋后可向王昌主张债权。
  再查,案外人于文杰于2009年6月26日起诉要求董科搬离房屋及支付租金3600元,及同年8月17日董科起诉石岩松、于文杰、张丽丽要求确认房屋合同转让无效两案,原告均撤回起诉。
  在该案中,原审法院调查了案外人王红,王红系从事房地产中介工作,主要协助他人办理房产过户及抵押贷款等手续,其证实2008年年底,经人介绍王昌委托王红办理高区沈阳路181号205室房产和本案诉争房产的过户及办理银行抵押贷款手续。诉争房屋先由王昌朋友石岩松名下办至王昌所在公司的会计于文杰名下,王红为王昌和于文杰起草了一份协议,明确于文杰并非房屋产权人。2009年3月6日诉争房屋办理了抵押贷款,王红为此笔贷款提供了反担保。后王昌向王红借款120000元,王昌用上述两套房产的估价扣除抵押贷款额度后的余额向王红提供抵押,并签订抵押合同。为避免将来王红实现权利时存在纠纷,经王昌要求,于文杰和王红到公证处办理了授权委托公证,另一套抵押房产也办理了相同的手续。王昌被拘留后,诉争房产名下的房贷由于文杰偿还了几个月,后于文杰又将所有权利证书给付王红,王红继续偿还贷款,至担保公司和银行催款,王红代偿了余额借款。为避免自己遭受损失,王红先后将两套抵押房产依据授权委托书予以处置,高区沈阳路181号205室房产,王红以238000元的价格出卖,除去手续费后,剩余28000元左右。诉争房屋由王红过户至其母李桂英名下,后又以320000元的价格卖与其舅妈梁华云。梁华云知道诉争房屋的实际情况,因其儿子在外当兵,不着急要现房,且愿意帮助王红解决问题,故起诉董科搬出诉争房屋。
  该案审理认为,董科基于与王昌签订的房屋买卖合同及付清购房款的事实对诉争房屋的占有系合法占有,且已合法占有十余年。而梁华云的购房行为发生在后,根据原审法院对王红的调查,应认定梁华云在购房时对董科此前购买了该房屋及长期居住是明知的,梁华云系恶意办理登记的买受人。因此梁华云的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人董科,本案不适用物权优先于债权的原则,无论王红将诉争房屋过户给李桂英前是否支付对价,并不影响已经先行合法占有该房屋的董科的权利。故该案判决驳回了梁华云要求董科返还诉争房屋并自2010年8月2O日起按每月600元支付占用费用至搬出房屋时止的诉讼请求。
  威海市环翠区人民法院(2014)威环民初字第571号案件查明,2010年9月9日,中国建设银行股份有限公司威海环翠支行与梁华云、李学友签订了《个人住房借款合同》,约定梁华云、李学友借款256000元用于购买诉争房屋,借款期限为240个月,并于同年9月14日就涉案房屋设定了抵押权,后梁华云、李学友未能按期还款,中国建设银行股份有限公司威海环翠支行诉至威海市环翠区人民法院,该院作出了(2013)威环商初字第214号民事判决,判令梁华云、李学友偿还借款本息及逾期利息、律师代理费,中国建设银行股份有限公司威海环翠支行就诉争房屋在拍卖、变卖所得价款的范围内享有优先受偿权。后中国建设银行股份有限公司威海环翠支行申请该院执行涉案房屋,董科认为侵犯其合法权益,提出执行异议,该院(2014)威环执异字第5号裁定书裁定中止对诉争房屋的执行。中国建设银行股份有限公司威海环翠支行对上述裁定书有异议,诉至该院,该院于2014年6月10日作出(2014)威环民初字第571号民事判决书,驳回了中国建设银行股份有限公司威海环翠支行要求继续对诉争房屋执行的诉讼请求。该判决认为,董科自2000年购买诉争房屋后交付房款,并于2001年8月9日接受该房屋后一直占有使用至今,虽然没有办理所有权变更登记手续,但是因为王昌的不配合及一房多卖行为造成,董科并无过错。虽然梁华云办理了所有权变更登记,但生效的民事判决书已经认定梁华云在明知诉争房屋实际由董科购买并占有使用的情况下,仍然将该房屋变更登记至其名下,主观上存在恶意串通的故意,其转让行为无效,梁华云并不享有该房屋的所有权,董科系该房屋的合法买受人,其合法权益应受法律保护。中国建设银行股份有限公司威海环翠支行不服该判决,上诉至威海市中级人民法院,威海市中级人民法院于2014年9月24日作出(2014)威民一终字第536号民事判决书,驳回上诉,维持原判。
  2015年12月2日,王红起诉至威海市文登区人民法院,要求确认于文杰于2009年3月19日向其出具的委托书合法有效。2015年12月15日,该院作出(2015)威文高商初字第103号民事判决书,确认于文杰于2009年3月19日向王红出具的委托书合法有效。
  2015年5月5日,原告董科诉至原审法院称,其于2000年11月从被告处购买诉争房屋,因当时不具备条件未能办理产权证书,在具备办理产权证书的条件后,被告却采用恶意串通手段将房屋过户给了别人,最后该房屋的产权证书办理在了第三人名下。后经威海市中级人民法院生效裁判文书认定:第三人的过户行为系恶意串通,其转让行为无效,其不享有该房屋的所有权;原告系该房屋的合法买受人,其权利应受法律保护。故请求被告及第三人协助原告办理诉争房屋的过户手续,将该房屋过户至原告名下。被告王昌辩称,原、被告已就涉案房屋达成过调解,被告的调解意见很明确,同意办理该房屋的过户。第三人梁华云述称,本案应追加石岩松、于文杰为共同被告。2000年11月1日,原告与被告签订房地产买卖合同,但在合同履行过程中,原告并未按照合同约定在2001年5月1目前付清余款。根据上述合同约定,从2001年6月开始,被告有两个选择,一是要求原告支付违约金,二是将该房屋另售他人。实际上,2000年以后,威海的房地产价格每年都有大幅度增值,被告选择了将房屋另售给石岩松,并办理了过户手续。2007年9月19日,涉案房屋的产权在石岩松名下,当日所签协议是原、被告就2000年11月1日协议的补充,对石岩松与原告而言是新的权利义务的确定。该协议的内容、效力、履行与否系原告能否合法购买诉争房屋的关键。原告绕过产权人石岩松,无法达到诉讼目的,法院未追加石岩松为共同被告,导致案件事实无法查清,极易形成错案,引发诉累,故第三人请求追加石岩松、于文杰为本案被告;因原告未按合同约定付清余款,诉争房屋产权人已变更为石岩松,故该协议书法律意义上的售房人是石岩松,不是被告。该房屋产权人变更为石岩松的同时,已经办理了银行抵押贷款,这一点已在2007年9月19日的协议中对被告进行明确,原告签字认可。如果石岩松、被告不能偿还银行抵押贷款,涉案房屋必然优先变现偿还银行抵押贷款,原告是无法通过2007年9月19日的协议书得到房产的。另外,协议书约定银行抵押贷款的持续时间是2010年9月19日,期间石岩松、被告、于文杰没有偿还银行抵押贷款,变现诉争房屋偿还银行抵押贷款就是必然的选择,不存在原告是受害者的情形。协议书约定的是2007年9月19日前再给付13.5万元是打印的,经过了三方当事人的反复校正,不存在原、被告陈述的笔误。按照2007年9月的威海房地产市场价格,涉案房屋的价值在25万元左右,这一点可以参照银行抵押贷款时的房屋评估价。2007年9月19日前再给付13.5万于情、于理、于法都可以说得过去。另外,再给付13.5万元的接收人是被告和石岩松,而且主要是石岩松,石岩松来收款是没有任何争议的,原告事实上也没有支付过13.5万。因为原告不可能承担再给付13.5万而可能得不到该房产的风险。在2007年9月19日前,原告、被告、石岩松有债权债务纠纷的,但是在签订该协议时达成了和解,相互放弃追究对方的违约责任。原告给付13.5万元后,只要被告和石岩松能还上银行抵押贷款,3年后就给原告办过户。根据以上陈述,原告不可能同意,但因为他有违约,房子已经在石岩松名下,若原告不签订该协议书,被告和石岩松立刻就会要求原告搬出去。原告当时也不可能打赢官司,不得已签订这份协议书;原告、被告、石岩松在2007年9月19日的协议书上签字就已经说明卖房还贷是三人的必须选择,也是原告必须接受的事实。王红只是代理人,代理人代理的后果是由被告、石岩松、于文杰来承担的,不论代理行为是有效还是无效,卖房所得的款项是被告、石岩松、于文杰用来偿还银行抵押贷款,为诉争房屋解除了抵押。原告、被告、石岩松、于文杰要实现房屋交付,前提是必须退还第三人购房款31万元及损失。
  原审过程中,第三人提交了威海市环翠区人民法院开庭笔录及王昌书写的说明,拟证明董科并未付清诉争房屋房款,王昌对于文杰授权王红办理诉争房屋的有关事宜公证书无异议。经质证,原告对上述证据的真实性无异议,但认为本案相关事实已经法院生效判决查证属实。被告对第三人提交的证据的真实性无异议。
  原审法院认定以上事实,有双方当事人陈述、民事判决书、法院庭审笔录等证据在案为证。
  原审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。已生效的民事判决书认定董科自2000年购买诉争房屋后交付房款,并于2001年8月9日接受该房屋后一直占有使用至今,董科系该房屋的合法买受人。依据原、被告之间签订的《房地产买卖契约》及《协议书》,原告有权要求被告协助办理房屋的产权过户。第三人虽已办理诉争房屋所有权变更登记,但生效民事判决已认定梁华云主观上存在恶意串通的故意,其转让行为无效,梁华云并不享有该房屋的所有权。鉴于诉争房屋登记在第三人名下,原告有权要求第三人予以协助过户。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定,判决:被告王昌及第三人梁华云于判决生效之日起十日内协助原告董科办理威海市沈阳路179号203室房屋的过户手续,将房屋过户至原告董科名下。案件受理费1150元,由被告王昌负担。
  宣判后,上诉人梁华云不服原审法院判决,向本院提起上诉称,原审已超出简易程序审限,且上诉人亦明确提出申请转为普通程序审理,但原审法院未予准许,严重违反法定程序;石岩松、于文杰及李桂英系本案利害关系人,应追加该三人为共同被告;关于二被上诉人及石岩松于2007年9月16日所签协议效力问题,上诉人已诉至威海市环翠区人民法院,该院亦已受理,该案判决结果直接影响本案结果,故请求中止本案审理。综上,请求撤销原审判决,依法改判或发回重审。
  被上诉人董科答辩称,原审认定事实清楚、适用法律正确,请求维持原审判决。
  被上诉人王昌未予答辩。
  案经本院二审审理查明,上诉人提交其向威海市环翠区人民法院递交的民事起诉状、该院所出具的受理案件通知书及石岩松答辩状复印件各一份,其中,石岩松答辩称,因被上诉人董科未履行二被上诉人及石岩松于2007年9月16日所签协议,房屋已转售他人,该协议已解除,拟证实对于该协议的效力问题,上诉人已诉至威海市环翠区人民法院,该院亦已受理,石岩松系本案利害关系人;提交荣成市人民法院(2016)鲁1082民初1969号民事判决书复印件一份,该判决认定上诉人与李桂英所签房屋转让合同有效,拟证实李桂英亦系本案利害关系人。经质证,被上诉人董科对上诉人之民事起诉状、威海市环翠区人民法院受理案件通知书之真实性无异议,但认为与本案无关联;对石岩松之答辩状真实性无法确定,且认为石岩松并非诉争房屋之真正产权人,无权对此做出评价;对荣成市人民法院(2016)鲁1082民初1969号民事判决书真实性无异议,但认为该判决系在上诉人故意隐瞒真相,荣成市人民法院并不完全了解事实的情况下所做,且该判决被其他已生效判决所否定。
  本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
  本院认为,根据已生效裁判文书认定的事实,上诉人在购买诉争房屋时明知被上诉人董科此前已购买该房屋并居住其中多年之事实,被上诉人王昌亦在明知该事实的情形下,为抵押贷款将诉争房屋先后过户至张丽丽、石岩松、于文杰名下,并将该房屋之处分权赋予王红,后王红又在明知上述事实的情形下,将诉争房屋过户至其母李桂英名下,李桂英又将该房屋过户至上诉人名下。诉争房屋转让人李桂英与上诉人之间存在恶意串通,且该行为因损害被上诉人董科之利益而无效,上诉人未取得诉争房屋之所有权,其权利亦不能对抗被上诉人董科因先占有诉争房屋而享有之权利。综上,被上诉人董科基于与被上诉人王昌所签协议及诉争房屋登记在上诉人名下之事实请求其二人协助办理诉争房屋之产权过户手续,于法有据,本院予以支持。上诉人主张其无协助办理过户之义务,无事实依据,本院不予采纳。
  此外,上诉人主张原审应追加石岩松、于文杰及李桂英为共同被告,但被上诉人董科诉请系要求上诉人与被上诉人王昌协助其办理产权转移登记手续,诉争房屋现并未登记在上述三人名下,其三人并非本案诉请的义务主体,不应列为共同被告;上诉人主张原审应适用普通程序而非简易程序,但即使其主张属实,该情形亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释规定的严重违反法定程序的情况;上诉人主张其已就二被上诉人及石岩松于2007年9月16日所签协议之效力问题另行起诉,本案应中止审理,但该协议之效力并不影响本案结果。故对上诉人上述主张,本院均不予采纳。
  综上,上诉人之上诉主张,无事实依据,本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费2300元,由上诉人梁华云负担。
  本判决为终审判决。
  
审判长于大海
  代理审判员李佳忆
  代理审判员宋杨
  二〇一六年七月二十六日
  书记员丛丽颖


电话直呼
在线留言
发送邮件
企业位置
联系我们:
04713399639
暂无内容
还可输入字符200(限制字符200)